일본과 한국의 부동산 비교 (feat. 부동산투자수업 )

일본과 한국의 부동산 비교

일본 부동산 거품 붕괴와 잃어버린 20년이 한국의 부동산 붕괴론을 떠받치는 근거로 삼곤 하는데, 어떤 점이 다른가?

일본은 1985년부터 약 5년간 부동산 가격이 어마어마하게 올랐다가 거품이 꺼지면서 폭락을 겪었다고한다

우리나라에도 비슷한 일이 일어날 가능성이 높다고 얘기하는 사람들이 많다.
그러나 우리나라 부동산 시장은 일본과는 다른 모습을 보일 가능성이 크다는것이다

애초에 일본의 부동산 가격이 왜 폭등했는지 역사적인 배경은 “플라자합의” 에서 비롯되었습니다 플라자합의란

1985년 G5라 불리던 미국, 일본, 프랑스, 독일, 영국의 재무장관들이 모여 미국 달러 가치를 약화시키기로 한 것을 말한다.

이런 합의가 성사된 결정적인 이유는 미국 입장에서 일본이란 존재가 자신들에게 큰 위협이 된다고 판단했기 때문이다.

1970년대 후반부터 일본은 “엔저(엔화약세)”를 등에 업고 세계적인 제조업 대국으로 성장했습니다. 기존 제조업 강자였던 미국은 일본에 밀려 제조업이 붕괴하고, 대일 무역 적자도 눈덩이처럼 불어나게 됩니다. 일본 경제가 나날이 성장하고 조만간 미국을 역전한다는 말도 심심치 않게 나오던 상황이었습니다.

이에 미국은 일본의 수출경쟁력을 무너트리려는 결심을 하게됩니다.
그에 대한 조치로 달러 가치를 인위적으로 하락시켜버리게된다.
이렇게 되자 일본은 수출에 큰 타격을 입고 해외 수출이 어려워지자 일본은 경제를 살리기 위해 황급히 내수를 키우는 정책을 펼칩니다.

 

급한 미봉책 오히려 독이되어버리는데 

금리를 절반 수준으로 내리고 대출 규제도 완화하며 국내에 많은 돈이 풀리도록 유도했다.
그 돈들은 부동산으로 흘러들어갔고 LTV가 120%던 일본의 부동산 시장은
대출은 잘나오고 집을 사는사람도 많아 공급량도 어마어마했습니다.
그렇게 시장에 돈은 넘쳐나고 집값이 2배가 되고 주식도 매년 2배씩 치솟았습니다
일본정부는 버블을 막고자 금리를 인상했고 시기를 놓친 일본은 디플레이션이 닥쳤습니다
아예 기업은 망해버리고 노동자들은 대량으로 일자리를 잃게되어버린 것입니다.
부동산을 너도나도 팔기 시작하니 매매수요가 없는 공급은 의미가 없듯이 가격은 폭락하기 시작합니다.

일본의 부동산을 한국과 비교할수없는건 버블이 정점에 이르렀을 때 일본도쿄를 팔면 미국 본토를 다 살수있을 정도였다고 하니 비교대상자체가 되지못한다는것입니다.

 

인구도 줄어드는데 20년쯤 뒤면 집이 넘쳐나고 집값이 폭락하지 않을까요??

많은 사람들이 이런 질문을 자주한다. 실제로 한국은 인구감소하기 시작했고 
출생률이 낮아지면서 2020년 처음으로 인구가 약 2만 1천여명 감소한 것으로 나타낫는데.. 하지만  정말 인구가 감소하면 20년 뒤에 집을 구하기 수월해질까요??

 

과연 인구가 줄어들면 인구밀도가 낮아지니 사람들이 전국 곳곳에 적당히 퍼져서 살아가게 될까??

그렇다기보단 인프라가 좋은 광역시 서울 수도권과 같은 곳으로 더욱 집중 될 것이라는 전문가들의 의견이 많습니다

 

전문가들은 인구가 감소되는 지역의 인프라시설은 학교 가게 병원등이 문을닫고 사람들이 떠날 것이라 점치고
교통도 유지될리없고 대도시와 그지역 대장아파트 주택가격의 상승요인이 될 것으로 전망한다

앞으로 좋은집에 전월세 살기도 더욱 힘들어 질 것이다. 전월세를 공급하는 다주택자의 입장에서보면 지방물건들은 정리하고 대도시의 한두채는 끝까지 가져갈 것입니다

 

또한 전체인구가 줄어든다 해도 가구수 즉 1인가구 및 집이필요한 수요는 계속해서 더 늘어날 것입니다. 핵가족화가 더욱 가속화 및 진화 되어 혼자살아도 20-30평대 아파트에 사는 사람들을 심심치 않게 볼 수 있다

통계청 자료에 따르면 2020년 2,035만 개 였던 가구수가 2030년에는 2,204만 가구, 2040년에는 약 2,265만 가구로 늘어날 것이라고 전망 . 시골은 빈집이 늘어나겠지만 대도시 및 도심은 주택이 부족해져 양극화가 심해진다는 점

 

가장 중요한건 정부는 집값의 폭락은 바라지 않는다는 점이다

부동산 시장에서 소유자와 정부는 공동운명체다 . 정부는 절대로 부동산 시장의 급격한 하락을 원하지 않는다. 집주인으로부터 세금을 걷어 세수를 확보하는 정부의 입장에서 집값이 완만하게 오르는 것을 바랍니다. 정부가 집값을 반토막 내줄 거라는 환상은 버려야 합니다.
규제(대출)를 지나치게 두려워 하지도 말고 너무 기대하지도 말아야 합니다. 시장 상황과 흐름을 잘 파악하여 대응할 방법을 찾아내야 한다!!  무리한 투자의 기준: 연소득 “10배”를 넘느냐 않넘느냐를 기준으로 삼는 것을 추천