부동산 경매투자_1단계(용어정리)

부동산 경매투자_1단계(용어정리)

 

 

경매투자의 장점은 뭐니뭐니해도 싼가격에 매입하여 차익을 보고 팔거나 임차를 줄 수 있다는 장점 이다

물론 많은 공부와 연습이 필요하겠지만 충분히 시간투자대비 가치있는 시장이라고 할 수 있겠다

 

레드오션이니 블루오션이니 남들이 정하는 말에  내 가치관까지 가둬둘 필요는 없다고 생각한다

일단 뭐든지 무리가 안되는선에서 직접 해보고 판단하는것이 옳다고 본다  

 

 

그럼 일단 경매에는 두가지가 있는데 공매와의 차이점을 알아보자

- 공매의 경우 경매에 비해 물건이 적고 명도(강제집행)을 법원에서 진행해 주지않는다는 단점이 있다.

- 장점은 온라인으로 직장인의경우 입찰하기 쉬워진다는점이 되겠다

 

권리분석 관련 임의경매와 강제경매의 차이는

임의경매의 경우 담보물건을 제공 해준다는점이고  (ex주택담보대출)

강제경매의 경우 담보물건이 미제공된다 (ex 카드값 연체)

 

 

 

경매 시작 전 알아야할 용어들과 개념

 

담보가등기: 은행과 거래는 아닌 개인간 거래에서 발생되는 용어

ex 형과 동생의 거래에서 동생이 형 돈을 빌리고 빌리는대신 담보로 동생의 집을 돈을 못갚았을시 형에게 가등기를 올려서 매매예약 형이름 으로 등재하는 시스템

(근)저당과의 차이점은 소유권이전이 바로 가능

 

가압류 : 소유권이 넘어간건 아니지만 실제로 아무것도 할 수 없는 상태

ex 1월 7일에 가압류 신청가하면 판사가 일주일이면 걸어줌 나중에 6개월뒤 소송 이기면 압류로 바뀌고 날짜는 1월7일로 인정해줌

 

경매개시결정: ex 압류를 해서 물건을 뺐어는 놨어 . 공식적으로 내것으로 만들려면 여기서 경매를 쳐야지 내것이 댐 경매가 시작되면 바로 압류의 효과가있음

배당신청을 했다면 순서를 따져봐야하는데 그 순서는 확정일자를 가지고 따진다.

제일 중요한 것은 전입신고 !!

 

확정일자의 개념 : 계약서가 그날 존재했다 라는 것을 해당공무원이 확인해준날짜

1. 대항력 : 전입신고 + 점유

(전입신고: 대항력만 영향

확정일자: 배당순서에만 영향)

 

2. 대항력이 있는 임차인이 배당순서가 빨라 돈을 다 받아가면 물어줄게 없다 .

3. 대항력이 있는 임차인이 배당순서가 느려 돈을 다 못받았다면 낙찰자가 나머지 물어줘야함

4. 대항력이 있고 배당신청을 했으나 확정일자가 느린 임차인

 

 

매각허가결정

- 낙찰일로 부터 7일 후 내려짐 법원에서 이 기간동안 최고가매수신고인의 결격사유나

경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사한다

 

배당

- 경매 매각대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는것을 '배당'이라고 하는데 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야 하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당 요구신청을 해야한다.

- 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당 실시 배당 기일은 보통 잔금 납부로 부터 약 1개월 뒤

 

 

전세계약과 전세권의 차이

구분	전세계약	전세권
적용범위	임대차보호법	민법
법적지위	채권	물권
임대기간	최대2년	최장10년
우선변제권	전입신고-대항력, 확정일자-배당순서	전세권 설정일로 다툼
소멸여부	대항력있으면 돈 받을때까지 효력	배당신청/ 경매신청 시 소멸
수리여부	주인동의 없이 수리불가	주인 동의 없이 수리 가능
전전세여부	불가능	재임차 가능
경매신청	불가능	가능